Экспертка — пра сітуацыю на рынку жылля ў Мінску: Няўжо гэта абвал?

• 23.10.2026, 14:59

Што адбываецца з цэнамі і што будзе пасля Новага года.

У Мінску ў верасні рост кошту кватэр практычна спыніўся. «Цэны дасягнулі гістарычнага максімуму і пачалі прыстасоўвацца да плацежаздольнага попыту», — адзначае кіраўніца ўпраўлення продажаў другаснага рынку жылля агенцтва «Твая сталіца» Анжэла Траццяк. Яна таксама распавяла пра чатыры «сігналы», якія могуць указваць на змены на рынку нерухомасці.

«Апошнім часам з кожнай прасы крычаць пра хуткі абвал цэн на жыллё. Калегам часта задаюць адно і тое ж пытанне: «Можа, нам пачакаць? Раптам усё зваліцца?» — перадае пытанні Анжэла Траццяк. — «Твая сталіца» на рынку нерухомасці трыццаць гадоў. І кожны раз, калі пачынаецца такая паніка, мы задаём сустрэчнае пытанне: «А якога менавіта зніжэння вы чакаеце? На 50%? На 10–15%? А можа, на 1–2%?» Пагадзіцеся, розніца істотная і наўпрост уплывае на выбар».

Канец доўгага цыкла

Экспертка адзначае, што «рынак нерухомасці — гэта не акцыі ці валюта, якія могуць абрынуцца за адзін дзень».

«Гэта цыклічная сістэма, дзе даўжыня цыкла вымяраецца гадамі. Сёння мы бачым канец доўгага цыкла росту цэн. Графік выйшаў на плато. Я не чакаю росту цэн нават з папраўкай на дэфіцыт прапановы і патанненне крэдытаў. Чаму? Бо ў людзей проста няма грошай, каб купляць кватэры па больш высокіх цэнах, чым сёння, — тлумачыць Анжэла Траццяк. — Ціск на цэны можа быць кампенсаваны банкаўскай сістэмай. Абвешчанае дзяржавай зніжэнне стаўкаў па іпатэцы да 9–12% у 2027 годзе можа крыху павялічыць актыўнасць пакупнікоў. Але гэта актыўнасць зможа толькі падтрымліваць сфармаваны ўзровень цэн і ніяк не падштурхне іх уверх».

Урокі «папіццот»

«Памятаеце 2010 год? На фоне сусветнага крызісу і падзення цэн у 2009 годзе на форумах Onliner з’явілася гіпотэза. Цэны ўпадуць да «справядлівых» 500 долараў за метр. Так нарадзілася ідэя «папіццот». Назва іронічна адсылала да дзяржаўнага арыенціру заробкаў, — дадае экспертка. — Наймацнейшы ўсплёск веры ў «справядлівую» цану здарыўся пасля валютнага крызісу 2014 года. Форумныя аналітыкі былі ўпэўненыя: дна не дасягнулі. А што ў рэчаіснасці? Пік цэн прыпаў на кастрычнік 2008 года — 2000 долараў за метр. Дно рынак намацаў толькі да сярэдзіны 2017-га — 1200 долараў».

Аналітык адзначае, што сітуацыя на рынку нерухомасці вымяраецца доўгімі цыкламі.

«2000–2008 гады — рост. 2009–2017 гады — падзенне. З 2017-га — ізноў рост. Каб страціць 40% кошту, рынку спатрэбілася амаль 10 гадоў. Няўжо гэта абвал? Не. Гэта павольная, плаўная карэкцыя. А тыя, хто чакаў «папіццот», проста страцілі гэтыя гады», — дадае Анжэла Траццяк.

Якія могуць быць сігналы падзення цэн

Рынак нерухомасці вельмі кансерватыўны. Ён рэагуе на ўнутраныя і знешнія фактары з вялікай затрымкай. Прадказаць іх паводзіны не зможа нават самая прасунутая эканамятрычная мадэль, адзначае экспертка.

Па яе словах, ёсць некалькі фактараў, якія могуць аказваць ціск на цэны:

рост курсу долара;

рост стаўкаў па крэдытах або ўзмацненне патрабаванняў да пазычальнікаў;

выкід на рынак вялікай колькасці інвестыцыйных кватэр, уласнікі якіх вырашылі зафіксаваць прыбытак;

рэзкі рост знешніх рызык.

«Пакуль мы не фіксуем ніводнага з гэтых фактараў. Хаця рызыкі захоўваюцца, казаць пра пачатак хуткага зніжэння ранавата», — адзначае Анжэла Траццяк.

Яна чакае «стабілізацыю цэн на сфармаваным узроўні з магчымай асцярожнай карэкціроўкай пасля Новага года — менавіта карэкціроўкай, але ніяк не абвалам».