Рынак нерухомасці ў Беларусі разагрэўся
- 27.05.2026, 10:22
Цэны на кватэры растуць, але здзелак усё меней.
Зніжэнне ставак па крэдытах і патанненне долара падпалілі рынак. Але аналітыкі бачаць трывожныя сігналы: цэны на кватэры растуць, але здзелак усё меней.
Сітуацыю на рынку прааналізаваў Realt.
Колькасць кватэр у продажы
Сукупная колькасць кватэр, якая была даступная цягам мінулага тыдня для выбару пакупнікам на другасным рынку жылля ў базе Realt, зменшылася на -4% да 3,8 тыс. аб’ектаў.
А на момант дня 24 мая колькасць кватэр у продажы, наадварот, павялічылася на +5% да 3,4 тыс. унікальных кватэр.
У абодвух выпадках асноўнымі прычынамі змен выступаюць адны і тыя ж фактары: зніжэнне крэдытных ставак і курсу долара.
Змяншэнне кватэр у продажы цягам тыдня тэарэтычна можна патлумачыць паскоранымі продажамі кватэр на фоне зніжаных крэдытных ставак і курсу долара. Але ці так гэта ці не, будзе бачна толькі праз некалькі тыдняў або нават месяц — калі сённяшнія дамоўленасці паміж пакупніком і прадаўцом (у выніку якіх кватэра здымаецца з продажу) пройдуць праз рэгістратараў і трапяць у базу здзелак.
У той жа час рост прапановы на момант дня абумоўлены павелічэннем кватэр, што выходзяць у продаж, ужо трэцюю тыдзень запар. Падаецца, што на фоне зніжэння крэдытных ставак і курсу долара (што сёння азначае павелічэнне даступнасці жылля), людзі, якія планавалі змяніць «старую» кватэру на «новую» з даплатай (пашырэнне, пераезд, абмен і г. д.), перайшлі да актыўных дзеянняў і пачалі выстаўляць свае кватэры на продаж.
Што да дынамікі цэн, ёсць змены, якія не парадуюць пакупнікоў. З аднаго боку, як заўсёды, патаннела значна больш кватэр, чым падаражэла. Але гэтым разам памеры падаражання істотна большыя, чым скідак.
У цэлым па Мінску за мінулы тыдзень патаннела 14% кватэр ад агульнага аб’ёму прапановы (519 кватэр, у сярэднім на 1240−5480 долараў), а доля выпадкаў павышэння цаны ўжо 8% — падаражэлі 285 кватэр у сярэднім на 2050−8350 долараў.
У выніку сярэдні кошт квадрата ў аб’явах па ўсім Мінску за мінулы тыдзень падняўся на +2,1% да ўзроўню 2438 долараў /м2.
А ў «Мінск-Міры» прырост у цэнах склаў +3,3% да 2618 долараў /м2. Не выключаем, што такі значны (на фоне мінулых перыядаў) рост цэн па «Мінск-Міры» часткова абумоўлены асаблівасцямі выбаркі прапановы кватэр за канкрэтны тыдзень.
Калі паглядзець на змяненне цэн аб’яў за тыдзень у цэлым па Мінску, можна ўбачыць істотны прырост, лідарамі якога выступаюць:
трохпакаёвыя кватэры ў дамах 2011−2020 гг. пабудовы (+3,1%);
двухпакаёвыя ў дамах 2000−2010 гг. пабудовы (+2,4%);
трохпакаёвыя хрушчоўкі (+1,9%).
У той жа час за апошнія чатыры тыдні больш за ўсё падаражэлі:
трохпакаёвыя хрушчоўкі (+6,3%);
трохпакаёвыя сталінкі і двухпакаёвыя хрушчоўкі (+5,1%);
адна- і трохпакаёвыя кватэры ў панэльных дамах 1970−1999 гг. пабудовы (+4,9%).
Падобныя паводзіны цэн наглядна паказваюць, як даражэюць кватэры, чый кошт да гэтага знаходзіўся ў бюджэтным сегменце — то-бок ім было куды даражэць. Сталінкі тут не ў залік — у іх цэнаўтварэнне часта грунтуецца на гістарычнай каштоўнасці.
У «Мінск-Міры» лідэрамі па росце цэн (як за тыдзень, так і за месяц) з’яўляюцца кватэры без аздаблення — таму што ім таксама было куды расці. У той час як кватэры з рамонтам ужо пераступілі адзнаку 3 000 долараў за метр (аднапакаёвыя і двухпакаёвыя) альбо вельмі наблізіліся да яе (трохпакаёвыя і чатырохпакаёвыя), што нават па цяперашніх мерках ужо дорага.
Аб’ектыўным лідарам росту цэн у «Мінск-Міры» з’яўляюцца двухпакаёвыя кватэры без рамонту (+3,2% за тыдзень і +4,2% за месяц). Чаму яны? Бо ў адрозненне ад аднапакаёвых студый, попыт на якія абмежаваны іх кампактнай плошчай і адсутнасцю ізаляваных пакояў, плошча двухпакаёвых ужо дазваляе размясціцца маленькай сям’і, а значыць пашырае кола зацікаўленых пакупнікоў. Да таго ж менавіта двухпакаёвыя кватэры плошчай да 60 кв. м, згодна са здзелкамі гэтага года, знаходзяцца ў ТОПе попыту. З тых жа прычын недалёка ад іх і трохпакаёвыя без рамонту (+2,6% за тыдзень і за месяц).
А вось вялікія працэнты прыросту па чатырохпакаёвых без рамонту абумоўлены толькі вузкай выбаркай кватэр, дзе экстрэмальная цана нават адной аб’явы можа паўплываць на сярэдні кошт.
Што паказваюць аператыўныя даныя па здзелках у Мінску?
А яны паказваюць адставанне продажаў траўня ад красавіка. У выніку прагназуемая колькасць ачышчаных здзелак па выніках траўня можа скласці 1 150, што будзе на 7−8% ніжэй, чым у красавіку.
Хтосьці можа сказаць, што гэта нармальны або спакойны для Мінска паказчык. Але калі з характарыстыкай «спакойны» мы яшчэ можам пагадзіцца, то з «нармальны» — не. Бо падобныя лічбы былі ўласцівыя складаным у фінансавым плане перыядам. Напрыклад, настолькі слабыя продажы былі напрыканцы вясны 2017 года — калі эканоміка і людзі адаптаваліся пасля крызісу, і тады яшчэ не было даступных крэдытаў (яны з’явіліся крыху пазней, і продажы з цэнамі пайшлі ў рост).
Што ж усё гэта значыць?
Продажы кватэр ужо каторы год зніжаюцца з-за таго, што растучыя цэны штомесяц патроху адсякаюць пакупнікоў, якім па сілах купля/абмен кватэры.
І цэны яшчэ будуць працягваць расці, паколькі прадаўцоў на рынку ўсё менш, і ім дастаткова таго ліку пакупнікоў, якім па сілах купля. А зніжэнне крэдытных ставак толькі падлівае алею ў агонь.
Але з такімі тэмпамі зніжэння продажаў можа стацца, што да восені колькасць здзелак знізіцца да такіх велічынь, калі прадаўцы праз недахоп попыту ўсё ж будуць вымушаныя скарэктаваць свае чаканні. Гэта не прымусіць цэны пайсці ўніз, але можа прыпыніць іх рост.
Што да абласных цэнтраў, то па выніках мінулага тыдня ў абласных цэнтрах Беларусі склалася наступная цэнавая сітуацыя:
Брэст — 1300 долараў/м2 (+0,4%), Віцебск — 1029 долараў /м2 (-0,1%), Гомель — 1092 долараў /м2 (+0,5%), Гродна — 1186 долараў/м2 (+0,6%), Магілёў — 1147 долараў/м2 (+2%).
У буйных гарадах Мінскай вобласці сярэдні ўзровень цэн на кватэры ўсталяваўся на такіх адзнаках: Барысаў — 973 долараў/м2 (+0,8%), Салігорск — 906 долараў/м2 (+0,3%), Маладзечна — 1001 долараў/м2 (+0,1%).