Аўгуст стаў нетыповым месяцам для рынку нерухомасці ў Мінску
- 10.09.2026, 11:02
Дэфіцыт захоўваецца.
Аўгуст аказаўся для другаснага рынку жылля Мінска нечакана спакойным. За месяц было заключана каля 1160 здзелак, прычым толькі 51 з іх прыпала на гатовыя новабудовы ад забудоўшчыкаў. Такім чынам, непасрэдна на другасным рынку было прададзена 1109 кватэр — прыкметна менш, чым звычайна ў жніўні апошніх пяці гадоў, адзначаюць у агенцтве нерухомасці «Твая сталіца».
Аналітыкі бачаць некалькі прычын такога зніжэння актыўнасці.
«У жніўні частка патэнцыйных пакупнікоў пераключылася на першасны рынак, дзе з’явіліся крэдытныя праграмы з пільгавым перыядам і пачатковай стаўкай ад 1%, — адзначаюць эксперты. — Для пакупнікоў, якія разглядаюць набыццё жылля з прыцягненнем пазыковых сродкаў, такія ўмовы сталі сур’ёзнай альтэрнатывай другаснаму рынку».
Яшчэ адна прычына — сітуацыя на валютным рынку.
«Дадатковым фактарам стаў рост курсу долара. За месяц амерыканская валюта падрасла прыкладна на 3%, а разам з ёй працягнулі павялічвацца і цэны на кватэры, — кажуць аналітыкі. — Для многіх патэнцыйных пакупнікоў купля ўласнага жылля паступова становіцца ўсё больш складанай задачай: цэны растуць хутчэй, чым магчымасці назапасіць неабходную суму».
Аднак зніжэнне колькасці здзелак упершыню за доўгі час адбілася на аб’ёме прапановы, звяртаюць увагу эксперты.
«За жнівень колькасць кватэр, выстаўленых на продаж, павялічылася прыкладна на 3% і дасягнула 4150 аб’ектаў. Сам па сабе такі аб’ём па-ранейшаму нельга назваць дастатковым для нармальнай працы рынку, аднак важнае іншае: тэндэнцыя да бесперапыннага скарачэння прапановы, якая захоўвалася з жніўня 2025 года, упершыню змянілася», — адзначаюць у «Тваёй сталіцы».
Пры гэтым павелічэнне колькасці кватэр пакуль не вырашыла галоўную праблему рынку — неадпаведнасць паміж структурай прапановы і попытам. Паводле слоў аналітыкаў, найбольш прыкметны дэфіцыт захоўваецца ў сегментах хрушчовак і брэжнеўак, стандартнай шэрай панэлі, а таксама сучаснай панэлі. У той жа час выбар кватэр у сучасных каркасна-блочных дамах значна шырэйшы.
«Менавіта таму павелічэнне агульнага аб’ёму прапановы пакуль не азначае, што пакупнікам стала прасцей знайсці прыдатную кватэру. Колькасць аб’ектаў расце найперш там, дзе цэны ўжо дастаткова высокія і попыт абмежаваны. А ў сегментах, дзе пакупнікі працягваюць актыўна шукаць больш даступнае жыллё, выбар застаецца невялікім», — удакладняюць у «Тваёй сталіцы».
На гэтым фоне цэны працягнулі расці. У сярэднім за жнівень кошт квадратнага метра павялічыўся на 3% у даляравым выражэнні, а ў беларускіх рублях — на 7%. «Аднак параўноўваць гэтыя паказчыкі наўпрост не зусім карэктна. Каля 3 працэнтных пунктаў рублёвага росту сфарміраваліся за кошт змены курсу долара», — адзначаюць аналітыкі.
Паводле вынікаў здзелак, зарэгістраваных Нацыянальным кадастравым агенцтвам, сярэдні кошт квадратнага метра жылля ў Мінску дасягнуў 2270 долараў.
«Пры гэтым рост цэн размеркаваўся па рынку нераўнамерна. Большасць сегментаў працягнула даражэць, аднак у стандартнай шэрай панэлі кошт двух- і трохпакаёвых кватэр у жніўні практычна не змяніўся, — дадалі ў «Тваёй сталіцы». — Цікава, што кошт квадратнага метра ў трохпакаёвых кватэрах гэтага сегмента застаецца стабільным на працягу трох апошніх месяцаў. Без істотнага росту засталіся і цэны на аднапакаёвыя кватэры ў сучасных каркасна-блочных дамах».
Эксперты звяртаюць увагу, што паступова змяняецца і роля крэдытаў. Нягледзячы на агульнае зніжэнне актыўнасці рынку, доля здзелак з прыцягненнем пазыковых сродкаў у жніўні вырасла і дасягнула 33%. Паводле даных агенцтва нерухомасці «Твая сталіца», практычна кожная трэцяя кватэра набывалася з выкарыстаннем пазык. У верасні некалькі банкаў абвясцілі пра далейшае зніжэнне ставак, таму доля крэдытных здзелак у бліжэйшыя месяцы можа павялічыцца.
«Аднак даступнасць крэдытаў пакуль не прывяла да росту агульнай колькасці здзелак. І гэта, бадай, адзін з найбольш важных сігналаў для рынку. Банкаўскае фінансаванне дапамагае частцы пакупнікоў здзейсніць куплю, але не адмяняе галоўнага абмежавання — высокага кошту кватэр, — лічаць аналітыкі. — Пры гэтым рабіць выснову пра пачатак устойлівага зніжэння актыўнасці пакуль заўчасна. Жнівень мог аказацца нетыповым месяцам з-за спалучэння адразу некалькіх фактараў: інтарэсу да новабудоў з выгаднымі крэдытнымі праграмамі, росту курсу долара і летняга перыяду адпачынкаў. Больш ясная карціна складзецца па выніках верасня і кастрычніка».
Пры гэтым жнівень паказаў, што другасны рынак пачынае рэагаваць на зніжэнне попыту, але робіць гэта пакуль вельмі асцярожна, лічаць у «Тваёй сталіцы».
«Колькасць здзелак скарацілася, прапанова ўпершыню за год крыху падрасла, аднак структурны дэфіцыт найбольш запатрабаваных кватэр нікуды не знік. Таму гаварыць пра разварот цэнавага трэнду пакуль рана. Хутчэй рынак паступова спрабуе знайсці новую раўнавагу — паміж высокімі цэнамі, абмежаванымі магчымасцямі пакупнікоў і паступова змяняючыміся ўмовамі крэдытавання», — рэзюмавалі аналітыкі.